Что может быть объектом ипотеки. Понятие ипотеки, ее предмет и формы

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Под ипотекой согласно п.2 ст.334 ГКРФ в гражданском праве п.2 ст.334 ГКРФ понимают: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

В ст.42, ФЗ 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

• - Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• - Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

• - земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
• - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
• - жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
• - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• - В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
• - В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение.
• - В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• - И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

• 1) гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• 2) специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• 3) достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• 4) старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• 5) бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• 6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога - недвижимое имущество (жилое помещение - дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. Эта сторона вопроса должна регулироваться Законом “ Об оценочной деятельности в РФ”. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

О.П. Казаченок, 2005

КРАТКИЕ НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

О. П. Казаченок

В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке»).

В ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в ст. 130 ГК РФ, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, на которые зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» конкретизирует имущество, которое может быть предметом ипотеки. Это, во-первых, земельные участки, за исключением участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке». Во-вторых, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В-третьих, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат (одной или нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В-пятых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Определение понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК РФ. Это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очевидно, что разделение имущества на движимое и недвижимое неслучайно. Практически его значение проявляется в большей ограниченности господства над недвижимостью и в прочности укрепления прав на различные виды этого имущества сравнительно с имуществом движимым.

Пункт 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» опреде-© ляет, что имущество, на которое установле-

на ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это фактически означает изъятие у залогодателя права распоряжения залогом, важнейшего правомочия права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По мнению А. Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романогерманского права, которых придерживается вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, продолжает он, «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению оставаясь собственником отдавать имущество в залог и обременять его другими способами»1. В связи с этим представляется необходимым абзац 3 п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» дополнить нормой, в соответствии с которой имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только в его владении и пользовании, но и распоряжении, с ограничениями, установленными федеральным законом.

Предмет ипотеки в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» подлежит оценке по соглашению сторон в соответствии с законодательством РФ. Верно отмечает А.А. Киселев, что «принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении»2. Представляется, что оценка предмета залога третьей стороной, предлагаемая А. Смо-лянниковым3, хотя и будет иметь максимально независимый характер, тем не менее может привести к неразрешимым противоречиям между сторонами и в конечном итоге заставит избрать иной способ обеспечения основного обязательства либо обратиться в суд для урегулирования спора об оценке предмета ипотеки. Данные пути видятся слишком обременительными, а значит, неприемлемыми.

Вестник ВолГУ. Серия 5. Вып. 7. 2005

КРАТКИЕ НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

В возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

В возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

В возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»). Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

Возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

Возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»).

ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя.

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»),

В приложении № 1 к ГПК РСФСР 1964 г. содержится перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание. Согласно ГК РФ имущество, содержащееся в этом перечне, не может быть предметом залога (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Единственным недвижимым имуществом, указанным в приложении, является жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части - у лиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, - в котором должник и вся его семья постоянно проживают.

В ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» установлен запрет ипотеки имущества, в отношении которого в установленном этим законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена. Данное положение на законодательном уровне решило, наконец, проблему, решаемую до этих пор только судебной практикой.

Таким образом, по основному назначению предметов ипотеки различают:

Ипотеку жилых домов и квартир;

Ипотеку земельных участков;

Ипотеку предприятий, зданий, сооружений, строений и иного недвижимого имущества.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. С. 115.

2 Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2. С. 18.

3 Смолянников А Указ. соч. С. 116.

О. П. Казаченок. Предмет договора ипотеки

Термин "ипотека" означает:

1) залог недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) получение в кредитной организации денежных средств для приобретения в дальнейшем объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

В обоих случаях имеет место залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. А в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться даже путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос - предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения ряда требований. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Отказ в даче согласия может быть оспорен в судебном порядке.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть предметом ипотеки.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает ипотеку строящихся жилых домов, названные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека:

1) имущества, изъятого из оборота,

2) имущества, на которое в соответствии со ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не может быть обращено взыскание (оно указано в ст. 446 ГПК РФ);

3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима по отношению к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таковыми являются:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона ипотеке не подлежат земли, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ) или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не подлежат ипотеке земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения (такой минимальный размер устанавливается нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ).

2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Неизолированные жилые помещения предметом ипотеки быть не могут.

3) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Под предприятием подразумевается не юридическое лицо - субъект гражданского права (т. е. не государственное или муниципальное унитарное предприятие), а имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности - объект гражданского права (см. также ст. 132 ГК РФ).

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Под другими строениями потребительского назначения в пп. 4 п. 1 комментируемой статьи следует понимать летние кухни, времянки, сараи, конюшни для личных лошадей и т. п.

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, могут служить предметом ипотеки независимо от флага и порта приписки, но обязательно при условии совершения соответствующей сделки на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации. Иное может быть предусмотрено специальным законодательством о таких объектах.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке».

Эти правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего федерального закона.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. О неделимых вещах см. также ст. 133 ГК РФ. Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое, если иное не предусмотрено договором.

Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» , в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.

Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита , процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной , то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.

Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.

Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.

После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается . Закладная в таком случае аннулируется.

С началом перехода России к цифровой ипотеке и введением электронных закладных предполагается, что в ближайшем будущем ипотечные договоры будут заключаться онлайн при помощи смарт-контрактов.

24 663 просмотра

Условия ипотеки в банках

Сегодня получение ипотеки – хорошее решение для многих в случае, если квартира нужна срочно, а денег нет. Но прежде, чем ее взять, нужно внимательно изучить условия ипотеки в банках. Одни из наиболее выгодных условий – в Сбербанке. Эта кредитная организация предоставляет ипотеку в рамках социальной программы для отдельных групп граждан. К примеру, для молодых семей или военных. Какие условия ипотеки в Сбербанке? Если вы не относитесь к вышеперечисленным группам, то по ипотеке Сбербанка условия будут такие: первоначальный взнос - 15%, ставка по ипотеке - 13%, срок выдачи ипотечного кредита - до 30 лет. Условия ипотеки «Молодая семья» более щадящие: первоначальный взнос составляет всего 10%, погашение в течение максимум 30 лет, процентная ставка – всего 11,5%. «Военная ипотека» подразумевает тоже достаточно выгодные условия: процентная ставка – всего 10,5%, первоначальный взнос, как и у «Молодой семьи», – всего 10%, срок – до 20 лет. Следует также заранее выяснить, на каких условиях банк готов предоставить гражданам ипотеку. Базовое требование - возраст заемщика не должен быть меньше 21 года на момент обращения и больше 60–65 лет на момент окончания выплат. Учитывается и трудовой стаж на последнем месте работы: он должен быть не менее полугода.