Нормативный возраст оборудования. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым условием устранения последствий износа является то, что все работы, направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.
Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:
- Физическая жизнь здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого его основные конструктивные и функциональные характеристики соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта недвижимости.
- Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода здания в эксплуатацию до момента его оценки.
- Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта. Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент, когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания ввиду большой степени общего износа.
- Эффективный возраст – определяется совокупностью хронологического возраста и экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных условиях его эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
- Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека. существуют следующие методы расчета физического износа объектов недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
- Нормативный оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных нормативных инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации для определения физического износа жилых зданий во время планирования капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической инвентаризации.
Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания оборудования, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию оборудования, отражающий фактическую наработку оборудования за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации и обслуживания. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.
Если эффективный возраст (Тэф) оборудования известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:
где Тн
Нормативный срок службы телефона.
Обычно для определения Тэф
экспертно оценивают остающийся срок службы Тост
объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:
Официальный срок службы сотовых телефонов Nokia - 3 года (36 месяцев) при условии соблюдения правил эксплуатации. Учитывая высокое качество, надежность и степень безопасности сотовых телефонов Nokia, фактический срок эксплуатации может значительно превышать официальный.
(Источник: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)
Таким образом, эффективный возраст службы объекта оценки на дату оценки, исходя из года ввода в эксплуатацию (декабрь 2010г.), условий и времени эксплуатации составляет 3 месяца.
Коэффициент физического износа по методу эффективного возраста составляет 0,08.
Средняя величина физического износа на основании метода экспертизы физического состояния и метода эффективного износа равна:
Функциональный износ
Данная модель сотового телефона Nokia N95 8Gb выпущена на рынок около двух лет назад, следовательно, Оценщик считает нецелесообразным учитывать функциональный износ.
Полезно знать >>>
Организация предприятия по выращиванию сельхозкультур в Шардаринском районе Южно-Казахстанской области
ОПИСАНИЕ
ИНИЦИАТОРА И ПРОЕКТА
Данный
Конфиденциальный Информационный Бизнес план содержит сведения о намерении ТОО
«777»в г. Шардара ЮКО создания предприятия по выращиванию овощной продукции.
ТОО «777»предполагает взять займ на пополнение оборотного капитала сумму в
размере 8 711 000 тенге сроком на 2 года.
Основная
цель бизнес-плана.
Организация
производс...
Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.
Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т. д.
При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:
Срок службы (срок экономической жизни, Всс)- период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или полный ресурс наработки).
Остающийся срок службы (В о) - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).
Хронологический (фактический) возраст (Вх) - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).
Эффективный возраст (Вэ) - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы).
В э = В сс - В о
Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. При этом предполагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Такой подход удобен для определения амортизационных отчислений, однако, при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы оборудования является обычно только ориентиром для оценщика.
Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.
Коэффициент физического износа для объектов с различным фактическим возрастом определяется по разному.
1) Для сравнительно нового оборудования при нормальных условиях эксплуатации коэффициент физического износа определяется по формуле:
где: Вх - хронологический возраст; Всс - срок службы.
Следует учитывать, что изготовленная и временно неэксплуатируемая машина, даже находясь на складе в условиях тщательной консервации, имеет частичное ухудшение технических характеристик, а следовательно, и потерю стоимости. В этом случае стоимость оборудования на момент начала эксплуатации может ощутимо отличаться от стоимости нового оборудования, и это следует учитывать при оценке стоимости.
2) Для более старого, сложного оборудования коэффициент физического износа определяется следующим образом:
где В э – эффективный возраст;
В о – остающийся срок службы.
3)Для оборудования, проработавшего больше срока его экономической жизни (срока службы) и продолжающего еще работать, коэффициент физического износа определяется следующим образом (хотя в бухгалтерской отчетности это оборудование имеет 100% износ):
где: Вх - хронологический возраст.
Во - остающийся срок службы, определяемый экспертным путем;
4) Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.
Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:
Эффективный возраст объекта при этом рассчитывается по формуле:
В э = В х1 * К 1 + В х2 * К 2 +……+ В х i * К i
где В х1 … В х i - соответственно хронологический возраст частей объекта, подвергавшихся ремонту в разные сроки и не подвергавшихся ремонту;
К 1 … К i - процентное соотношение этих частей в общем объеме объекта.
Эффективный возраст объекта в данном случае - это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).
В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:
- Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
- Метод хронологического возраста;
- Метод эффективного возраста(срока жизни);
- Экспертный метод;
- Метод разбивки.
1. Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.
Достоинство метода:
1. Великолепное обоснование экономической сути величины физического износа. Контраргументов просто придумать невозможно.
Недостатки метода:
1. В отдельных случаях требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу. Например, возле входной двери внутри большого кабинета стерся верхний слой линолеума, а по всей остальной площади он в отличном состоянии. Как поступать? Заменить только кусок в 2-3 м 2 ? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно – линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем. Несолидно выполнять такой ремонт для уважающей себя компании. Заменять по всей площади? Дороговато.
2. Сложность практической реализации:
а) Необходимо точно определить физические объемы ремонта по каждой позиции;
б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные расценки, данные прайс-листов ремонтных компаний, укрупненные стоимостные показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;
в) Непосредственно выполнить расчет.
Применим для не большого по площади объекта
На первый взгляд ничего сложного. А если объект оценки административное здание тысяч на 15 квадратных метров и с различной степенью износа элементов в различных частях здания? Только одну дефектную ведомость с указанием состава и физических объемов работ будете писать неделю. А каким образом учесть потерю несущей способности (а соответственно и стоимости) например фундамента? При этом не следует забывать, что каждый свой вывод или цифру следует обосновать. Это требование ФСО. Вот и получается, что сложного ничего нет, а вот реализовать на практике… Лучше и не связываться – и времени потратите очень много, и одно описание и обоснование займет значительный объем отчета.
Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает одно – хорош метод, но очень сложен для реализации на практике, особенно для крупных зданий. Оценщики это прекрасно знают и пользуются данным методом только в самом крайнем случае и что греха таить – только тогда, когда это оценщику выгодно по тем или иным причинам.
2. . Базовая формула для расчета:
Ифиз = ×100% (1)
где Вх
– фактический (хронологический) возраст объекта оценки;
Всс
Достоинства метода:
1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.
Недостатки метода:
1. Метод не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.
2. Считается, что метод не применим для зданий со сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%, чего, рассуждая логически, просто не может быть. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался запас прочности по принципу «внукам и правнукам жить да радоваться». И даже из этой на первый взгляд безвыходной ситуации российские оценщики умудряются найти достойный выход (честь и хвала их изобретательности). И выход предельно простой. Существует такой нормативный документ, как Постановление Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов». В пункте 4 этого нормативного документа приведена таблица соотношения фактически прошедшего расчетного срока службы (т.е. в нашем понимании физического износа, определенного методом хронологического возраста) и степени аналитического износа. При этом, например, степени физического износа в 1% соответствует степень аналитического износа в 0,02%. А степени физического износа в 100% - степень аналитического износа 91,08%. А дальше, т.е. за 100% что? Цитирую нормативный документ: «В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт ». И это распространяется на все виды основных фондов! А чем не выход? Документ нормативный. Методика расчета предельно просто описана. Ну и что с того, что нормативный документ создан для целей статистики, а не для оценки. Подавляющее большинство нормативных документов, которыми мы пользуемся, создавалось не для целей оценки. Что далеко ходить – те же сборники УПВС изначально предназначались для переоценки основных фондов. Это мы, оценщики, их под себя приспособили. Не знаю как Вам, а мне такой выход понравился. Правда, логики маловато, да и на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, если попытаться нарисовать зависимость. Да, есть такой недостаток у методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам должна была «умереть» еще в эпоху застоя, а она до сих пор стоит как часовой у мавзолея и глаз эксплуатанта радует.
Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.
3. Метод эффективного возраста . Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:
Ифиз = ×100% = ×100% = ×100% (2)
где Вэ
– эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;
Вост –
остающийся срок экономической жизни;
Всс
– нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).
Достоинства метода:
- Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
- Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.
Недостаток метода:
1. Оценщику практически невозможно достаточно веско обосновать величину Вост . Согласитесь, что точно (до года) сказать, сколько здание еще будет эксплуатироваться, не сможет ни один специалист. Исключение составляет тот случай, когда по тем или иным причинам в определенный период времени здание должно быть снесено, но это уже категория экономического (внешнего), а не физического износа.
Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.
4. Экспертный метод . В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:
Ифиз = × 100% (3)
где Иi
– величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;
УВ i
– удельный вес i – того элемента в здании;
i
– номер элемента.
Достоинства метода:
1. Относительная простота выполнения расчетов;
2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.
Недостатки метода:
1. Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% - ну градация такая – через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора (см. п.3).
2. Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.
3. При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.
Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:
- Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
- Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
- Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).
Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.
Достоинство метода:
1. Метод позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).
Недостатки метода:
- Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
- Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.
Тем не менее, данным методом довольно активно пользуются.
Итак, основные достоинства и недостатки методов мы определили. Для части методов ограничили область применения. Настало время выяснить – насколько точны методы расчета.
Метод хронологического возраста . Да, применим, но только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.
Метод эффективного возраста . Интересный метод, способный устранить основной недостаток метода хронологического возраста , но слабо доказуем. Установить степень ошибки сложно.
В результате выше указанные методы в реальной оценке применяются довольно редко. А что наиболее часто применяется? Метод компенсации затрат, экспертный метод и метод разбивки .
- (EFFECTIVE AGE) возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни в противоположность хронологическому возрасту … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
Эффективный (действительный) возраст актива - (effective age of asset) возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы, — в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию …
эффективный (действительный) возраст актива - Возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы, в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию и уходу за зданием помогает… … Справочник технического переводчика
ЭФФЕКТИВНЫЙ ФОНД ВРЕМЕНИ - (ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ) – полезно используемое время в течение планируемого периода. Равен режимному фонду, из которого вычитается время, необходимое для ремонта, модернизации, профилактики и наладки оборудования. В среднем время плановых простоев… … Краткий словарь экономиста
Медицина - I Медицина Медицина система научных знаний и практической деятельности, целями которой являются укрепление и сохранение здоровья, продление жизни людей, предупреждение и лечение болезней человека. Для выполнения этих задач М. изучает строение и… … Медицинская энциклопедия
Отрасль - (Branch) Определение отрасли экономики, экономические циклы отрасли Информация об определении отрасли экономики, экономические циклы отрасли Содержание Содержание экономики Отрасли экономики Экономические циклы, их виды и влияние на различные… … Энциклопедия инвестора
Эволюторные процессы Эволюционный подход к изучению экономики Эвристика … Экономико-математический словарь
Соединённые Штаты Америки - Соединенные Штаты Америки США, гос во в Сев. Америке. Название включает: геогр. термин штаты (от англ, state государство), так в ряде стран называют самоуправляющиеся территориальные единицы; определение соединенные, т. е. входящие в федерацию,… … Географическая энциклопедия
Вселенная - Крупномасштабная структура Вселенной как она выглядит в инфракрасных лучах с длиной волны 2,2 мкм 1 600 000 галактик, зарегистри … Википедия
Psi-Ops: The Mindgate Conspiracy - Psi Ops: The Mindgate Conspiracy … Википедия
Занятость - (Employment) Занятость населения, виды занятости Постоянная занятость, вторичная и теневая Содержание Содержание 1. Вторичная. 2. Постоянная и нерегулярная занятость. 3. Теневая занятость, частичная и условная. Занятость населения Понятие… … Энциклопедия инвестора
Книги
- Плохих детей не бывает! Дисциплина с удовольствием. Секретные слова, которые помогут вам стать по-настоящему счастливыми родителями , Джанет Лэнсбери. Джанет Лэнсбери, автор книги `Плохих детей не бывает!` предлагает эффективный подход к приучению к дисциплине детей от года до трех лет. В книге вы найдете практические советы, как вести себя… Купить за 405 грн (только Украина)
- Эффективный мозг. Правое полушарие VS левое полушарие , . АннотацияКак правило, у каждого из нас доминирует какое-то одно полушарие - либо левое, отвечающее за логику, либо правое, отвечающее за творчество. Но для гармоничного развития личности они…